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广西物业专项维修资金管理办法有望年内出台

2019-10-08 19:34:21来源:励志吧0次阅读

  《广西物业专项维修资金管理办法》有望年内出台

  《广西物业专项维修资金管理办法》有望在年内出台业内人士热议房屋养老金热点广西-南国早报唐正芳  小区的专项维修资金(即房屋养老金)如何交、如何管、如何用,一直是主管部门和广大群众关注的问题。2月13日,自治区建设厅、自治区法制办就《广西物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)进行前期调研,深入基层向业内人士征求意见。  据自治区法制办有关负责人介绍,《办法》已列入2009年自治区政府立法计划,并有望在年内出台。2月13日,南宁市物业行业管理协会请来区域内的两家开发企业、四家物业公司、两位业主代表和两位业委会代表,与自治区建设厅、自治区法制办的负责人就相关问题进行了热烈的讨论。将热点问题归纳为以下四个方面。   热点一:  维修资金由谁来管?  《办法》要点:业主大会成立后,专项维修资金可由政府指定的单位代管,也可决定自主管理,还可委托物业公司、会计事务所、律师事务所等有资质的、符合条件的单位代管。  讨论:有关人士推算了一下,按照《办法》规定,商品房、经济适用房等维修资金,每平方米建筑面积按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%缴存。一个小区缴存的维修资金多达上百万元,甚至上千万元,如此庞大数目的资金到底交给谁来管更安全?  有业委会主任提出,专项维修资金是全体业主的,而业委会是为全体业主服务的,当然由业委会负责管理。再说,政府那管得了那么多?有业主则提出,由物业公司管理也不错,业委会随时都可以监督;也有人提出,由政府指定的管理单位代管是最放心的,万一出了事政府会有。  对于第一种提法,很快有人举出了反面的例子:上海某小区的维修资金由业委会管理,结果业委会主任将几百万的资金卷款移民到了国外,房子也不要了,现在连个人影都找不到。委托物业公司管理也存在这种情况,由于现在物业公司微利,一下子管着上百万元、甚至上千万元大额存款,难免不动心;并且物业公司几年一聘,如果不再续聘了,以前也曾出现过物业公司连维修资金一起带走的情况。委托政府指定的管理单位代管,万一又被挪用或拿去炒股,业主又如何知晓?  也有业主委员会代表认为:维修资金不应当仅有一家单位来管理,这样容易滋生风险。最理想的应该有几家单位权力制衡。最后有物业公司负责人提出,为了资金的安全,要在《办法》中增加凡支取金额达到一定数量的,要报有关部门备案;对于支取数额较大、支取数资频繁的,要进行调查审核;业委会有随时查对余额的权力等条款。有关人士提出,不管由谁来管,都是由业主大会决定的,一旦做出了决定,以后出了事,业主就要承担相应的后果。    热点二:  维修资金何时交?  《办法》要点:业主应当在办理物业入住手续前,缴存首期物业专项维修资金。  讨论:有开发商提出,如果有业主是2008年买的房,2009年领的钥匙,到底以那一年的标准为依据缴存?由于物价波动,房屋的造价也不同,希望《办法》能明确缴存的具体时间。  参与了《办法》起草和修改的南宁市物业管理行业协会秘书长徐建花解释,为保障维修资金交纳标准的公平、公正、客观、统一,房产主管部门每年都将定期公布上一年度的住宅建筑安装工程每平方米的平均造价。业主每平方米交纳的维修资金数额,统一为上一年度住宅建筑安装工程每平方米的平均造价的5%~8%。  有开发商提出,《办法》没有明确维修资金到底是预售时缴存,还是办理入户手续时缴存,如果在预售时就缴存,像他们的楼盘有21万平方米,收上来就是上千万元。如果放在办理入户手续时缴存的话,由于这时候的工作已转给物业公司,不但增加物业公司的工作量,还有可能激化物业管理矛盾。因为以前南宁市房屋养老金都是每平方米每月只收0.05元或者0.1元,现在一下子要业主交上万元,业主肯定难以接受。  有人提出最好在房屋合同备案时缴存房屋养老金,但这种说法立即遭到业主反对:房子还没有入住,就先要我交一大笔钱在那放着,还不如拿去别的地方投资。到底何时缴存是最佳时机?调研会上没有得出结果。  另外,有业主提出,在首期维修资金即将用完时,如何续交维修资金?与会人员一致认为:因为没有切实有效的保障措施,因此续交维修资金将成为难题。但《办法》仍应提倡和鼓励业主自愿交纳。特别是业主委员会此时应当发挥重要作用,其应当组织召开业主大会,通过业主大会制定切实可行的续交措施,以保障房屋及配套设施设备老有所养。    热点三:  维修资金如何用?  要点:使用维修资金时,应征得所涉及范围内专有部分占建筑面积2/3以上的业主、且总人数2/3以上的业主同意。  一物业公司老总提出,他们管理的是一个50多万平方米的大盘,分了好几个组团,业主上万户,那么在维修资金使用时,这2/3如何界定?比如小区内的道路在维修时,是组团的2/3业主同意,还是所有业主的2/3同意?如果所用金额数目不大,也要2/3业主同意吗?  对于这个问题,法制办和建设厅有关负责人进行了解释。如果是小区主干道而不是市政道路,则属于全体业主的公共部分,维修资金的支取应得到全小区2/3业主的通过。《办法》为提高资金的使用效率,减少繁琐程序,故设定了年度资金使用计划,即物业公司可以根据本小区的房屋及共用设施设备的实际情况,制定年度维修计划及所需资金预支数额。在公示并征得小区专有部分占建筑面积2/3以上的业主、且总人数2/3以上的业主同意,可一次性向资金管理部门申请预支年度维修费用。  有物业公司提出,他们进驻某小区已五六年,但一直都没有向业主收取维修资金。前不久,一条电路坏了,物业公司一下子花费了5万元。现在通过业委会能不能向业主把这笔钱要回来?有关人士认为,这笔能否要得回来,得看业委会如何做业主的工作了。    热点四:  遇到禁止条文怎么办?  《办法》要点:依法由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用,不得从物业专项维修资金中列支。  讨论:有物业公司老总说到一件事,前不久,他们服务的小区水管爆裂了,为了让业主尽快用上水,物业公司请有关单位前来维修,水管修好了,但小区路面开了膛。理论上有关单位应该修复地面,但实际上还不好操作,水管修好了,还要修复地面,下次万一那里水管又爆了,他们还会来修吗?并且事先只想到水管尽快修好,也没签合同对相关事宜进行约定。  物业公司的负责人一致认为,虽然《办法》明确应当由有关人来负责维修其损坏的设施设备,但事实上难以操作。所以对于物业公司来说,是一个难题:不能不填平路面,又不能违规使用维修资金。遇到这种情况,有的物业公司只好从自己的利润里来支付这部分钱了。对此,法制办和建设厅有关负责人认为这的确是个问题,表示将跟相关部门进行协调。

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